不動産売却時には税金がかかる？譲渡所得税の計算方法や控除制度を解説！

不動産売却の際に税金がかかることを、ご存じではない方もいらっしゃるでしょう。
なかには高額になるかもしれない税金もあるので、金額を知ったときに慌てないように、しっかりと理解しておきましょう。
今回は不動産売却の際にかかる税金の種類と、そのなかの一つである譲渡所得税の計算方法や控除制度についてご説明します。
三重県津市や松阪市、鈴鹿市などで不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却の際に発生する税金①譲渡所得税などの種類について

不動産売却時は、出費が発生することに注意が必要です。
税金は以下の6種類が発生するので、しっかりと把握しておきましょう。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税
• 登録免許税
• 印紙税
• 消費税

上記のうち所得税と住民税、復興特別所得税は、合わせて「譲渡所得税」と呼ばれます。
この3種類は、不動産売却によって出た利益、すなわち「譲渡所得」にかかる税金であるからです。
譲渡所得税は、不動産売却が完了してから課税されます。
残りの3種類は、不動産売却する際にかかる税金です。

不動産売却の利益にかかる譲渡所得税の特徴とは

譲渡所得税は、不動産売却によって得た利益に税率を掛けて算出します。
税率は、不動産を所有していた期間によって変わります。
この点が、譲渡所得税の大きな特徴です。
不動産の所有期間が5年以下だと「短期譲渡所得」、5年を超えていると「長期譲渡所得」に該当します。
短期譲渡所得の税率は「所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％」となり、3種類を合計すると39.63％です。
長期譲渡所得の場合は「所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％」で、合計した税率は20.315％です。
このように、所有期間が5年を超えているかどうかによって、税率が大きく変わります。
そのため、不動産売却によって利益が出そうなときは、所有期間を考慮しながら売却時期を決めたほうが良いでしょう。

不動産売却の手続きにかかる3種類の税金の特徴とは

不動産売却の手続きでは、登録免許税と印紙税、消費税が発生します。
登録免許税は、不動産に設定されている抵当権を抹消するための「抵当権抹消登記」に必要な税金です。
一つの不動産に必要な登録免許税は1,000円なので、土地と建物の抵当権を抹消するときは2,000円かかります。
抵当権とは、購入の際に住宅ローンを利用した場合、金融機関がその不動産に設定する権利です。
抵当権が設定されている不動産は基本的に売却できないので、売却前に抵当権を抹消する必要があります。
住宅ローンを完済していても、抵当権は自動的に抹消されないので、不動産売却前に抵当権の有無を確認しておきましょう。
印紙税は、一定金額以上の契約書や領収書を作成する際にかかる税金です。
不動産売却では売買契約書が対象となるので、印紙を貼って納めましょう。
税額は2,000円から10万円の範囲で、「1,000万円超え5,000万円以下の場合は2万円」のように、契約書に記載される金額に応じて定められています。
消費税は、仲介手数料や司法書士への報酬に課税されます。
仲介手数料は不動産会社の仲介によって売却が成立した際に発生し、司法書士への報酬は登記手続きなどを依頼した際に発生する費用です。
これらの費用には10％の消費税がかかるので、忘れないように注意しましょう。

不動産売却の際に発生する税金②譲渡所得税の計算方法について

譲渡所得税は、登録免許税や印紙税に比べると税額の計算が複雑なので、計算方法をしっかりと理解しておきましょう。
譲渡所得税を算出するためには、まず不動産売却の利益である譲渡所得を計算する必要があります。
譲渡所得は「譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）」の計算式で算出しましょう。
譲渡価格には不動産の売却価格、取得費には不動産の購入にかかった費用、譲渡費用には不動産売却時にかかった費用をそれぞれ当てはめます。
ここで押さえておきたいポイントは、取得費と譲渡費用にはいろいろな費用が該当することです。
たとえば取得費には、不動産の購入費用はもちろん、購入時の仲介手数料や司法書士への報酬、印紙税や登録免許税などの税金を含めることができます。
リフォームした場合は、その費用も取得費の対象になるので覚えておきましょう。
譲渡費用には、不動産売却時の仲介手数料や印紙税、建物の解体費用などが該当します。
なお、親が購入した不動産や、購入当時の資料を紛失してしまった場合は、取得費がわからないことがあるでしょう。
そのようなときは「譲渡価格×5％」で計算した概算取得費を使うことができますが、実際の取得費よりも少ない金額になる可能性が高いので、おすすめではありません。
取得費が減ると譲渡所得が増えて、譲渡所得税の負担増加につながるからです。
ですから、できるだけ不動産購入時の契約書や領収書などを探してみましょう。
譲渡所得がわかったら、「譲渡所得×税率」の計算式で譲渡所得税を算出できます。
税率には、不動産の所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超えている場合は20.315％を当てはめましょう。

不動産売却の際に発生する税金③譲渡所得税の控除制度について

不動産売却時にかかる税金のなかでも、譲渡所得税は高額になる可能性があります。
不動産売却の利益額によっては数百万円になることもあり、大きな出費になってしまいます。
そこで利用したいのが、譲渡所得税に設けられている以下の特例です。

• 3,000万円の特別控除の特例
• 軽減税率の特例

それぞれの特例について、順番にご説明します。

3,000万円の特別控除の特例

マイホームを売却する場合は、3,000万円の特別控除の特例を適用できる可能性があります。
この特例を適用できると、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
つまり、譲渡所得の計算式が「譲渡価格－（取得費＋譲渡費用）－3,000万円」になるので、節税に大きな効果があるでしょう。
さらに、譲渡所得税は譲渡所得がマイナスの場合は課税されないため、税金がなくなるかもしれません。
ですから、要件をしっかりと確認して、適用できる場合は忘れずに利用しましょう。
「住まなくなった日から3年を経過した12月31日までに売ること」という要件もあるので、期限に間に合うように不動産売却を進めることが大切です。

軽減税率の特例

先述したように、譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間が5年を超えているかどうかによって変わります。
マイホームの所有期間が10年を超えている場合は、さらに税率が軽減されて「所得税10％、住民税4％、復興特別所得税0.21％」となり、合計14.21％になります。
3,000万円の特別控除の特例との併用が可能なので、控除しても譲渡所得が出る場合はぜひ利用しましょう。
なお所有期間は、売却する年の1月1日時点で10年を超えている必要があるので、間違えないように注意しましょう。

まとめ

不動産売却では、さまざまな税金が発生します。
譲渡所得税にはいろいろな特例があるので、適用要件を満たしている場合は利用すると、節税につながるでしょう。
株式会社LIFE DOORは三重県津市を中心に、松阪市や鈴鹿市で不動産売却をサポートしております。
売却に関する疑問やお悩みなどがございましたら、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。