不動産売却時の注意点とは？媒介契約の種類や売却方法をご紹介

相続などをきっかけにして不動産売却する際は、知っておきたい注意点があります。
相続人の人数や売却方法によっても注意点は異なるため、手続きの流れとともに売却のポイントを確認していきましょう。
三重県津市を中心に松阪市、鈴鹿市で不動産売却をご希望の方は、ぜひチェックしてみてください。

相続で不動産売却するときの注意点とは？

相続した不動産の売却は、相続人の人数によって手順が異なります。
単独の場合と、複数人の場合でそれぞれどのような注意点があるのかをご紹介します。

不動産の相続人が1人の場合

不動産を相続するのが1人の場合は、以下の相続方法が考えられます。

• 単独相続（相続財産のすべてを1人で相続する）
• 現物分割（相続財産をそのままの形で相続する）

現物分割は、相続人が複数人いる場合にもとられる方法で、たとえば不動産は長男が相続、現金は次男が相続というように、各財産をそのままの形で相続する方法です。
相続後の不動産の所有者も単独となるため、不動産売却は通常の流れで進められます。

不動産の相続人が複数人いる場合

相続人が複数人いるとき、不動産は現金に換えたほうが分割しやすいでしょう。
この売却金で分配する方法は、換価分割と呼ばれます。
換価分割では、遺産分割協議により遺産の分割割合を決定しなければなりません。
そこで、換価分割により不動産を現金化するまでの流れを確認していきましょう。
不動産売却から遺産分割までの手順と注意点は、次のとおりです。
遺産分割協議をおこなう
遺産分割協議にあたっては、すべての財産を目録にまとめたうえで話し合いを進めていきます。
遺言書があればそれに従いますが、相続人全員の同意があれば異なる割合で分割できる場合もあります。
協議がまとまったら、遺産分割協議書を作成してください。
遺産分割協議書を作成する際は、以下の注意点を押さえておくと良いでしょう。

• 相続人および相続する財産をすべて記載する
• 相続人全員の署名・捺印（実印）
• 協議が成立した年月日を明記する

相続登記をおこなう
相続登記とは、不動産の所有権を相続人に変更する手続きのことです。
不動産売却する場合は、1人を代表者にして相続登記し、単独名義の物件として売却します。
相続人全員の名前で登記することも可能ですが、共有名義の不動産は売却手続きが複雑になります。
そのためすぐに不動産売却するなら、単独名義にしておくのがおすすめです。
不動産売却する
不動産会社と媒介契約を締結し、売却活動を始めます。
スムーズに売却できるように、値引き幅や取引条件について事前に相続人同士で話し合っておきましょう。
売却金を分割する
不動産売却で得た売却金を分割します。
なお単独名義として売却する場合は、遺産分割協議書に不動産売却後は売却金を分割する旨を記載しておくのが、気を付けたい注意点です。
この記載がないと、現金の分配にあたり贈与税が発生してしまうことがあります。

契約不適合責任を問われないようにする

相続で取得した物件の場合、築年数が経っているケースも多いのではないでしょうか。
適切に管理していても経年劣化は避けられませんが、不動産売却では不具合や欠陥の有無が問題となります。
そこで注意点として、契約不適合責任を問われないよう売却前にしっかりと調査を済ませておきましょう。
たとえば住宅診断（ホームインスペクション）を利用すれば、建物の不具合や欠陥がないかどうかを調べられます。
たとえ何らかの問題点が見つかっても、買主に正しく告知していれば契約不適合責任は問われません。
さらにインスペクションに合格すれば、瑕疵担保保険に加入できる場合があります。
万が一、不動産売却後に不具合や欠陥が発覚した場合でも、補償費用を保険金でまかなえます。

不動産売却にあたり媒介契約を結ぶときの注意点

不動産売却の際に締結する媒介契約は、3種類あります。
それぞれ特徴や注意点が異なるため、希望するサービス内容に合ったものを選びましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約では、同時に複数の不動産会社へ仲介を依頼できます。
また自身で買主を見つけた自己発見取引は、不動産会社を通す必要がありません。
一方で不動産会社には、レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務や、販売活動の状況報告が義務付けられていません。

専任媒介契約

専任媒介契約は、特定の1社に対して仲介を依頼できます。
また一般媒介契約と同様、自己発見取引も可能です。
不動産会社は、媒介契約の成立から7日以内に物件情報をレインズに登録しなければなりません。
そして2週間に1回以上、販売活動の状況報告が義務付けられています。
そのため一般媒介契約と比較して、手厚いフォローが期待できるでしょう。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、特定の1社に対して仲介を依頼できる方法です。
そしてレインズへの登録は5日以内、販売活動の状況報告は1週間に1回以上となっており、ほかの媒介契約よりもサービス内容が充実している傾向にあります。
ただし自己発見取引についても、不動産会社を通す必要があります。

媒介契約を選ぶときの注意点

不動産売却の場合、自身で買主を見つけられるケースはあまり多くありません。
また不動産会社に仲介を依頼すれば、売買契約にかかる手続きも任せられるメリットがあります。
そのため基本的には、自己発見取引が制限されている専属専任媒介契約でも問題は少ないでしょう。
売却活動は不動産会社が主体となっておこなうケースが多いため、初めて不動産売却する方や、相続で取得した物件を売りたい方などは、専任系の媒介契約がおすすめです。

不動産売却の際に知っておきたい売却方法と注意点

不動産売却の一般的な方法は、仲介によるものです。
このほかに、不動産会社による買取と呼ばれる方法もあります。
そこで仲介と買取の違いや、注意点を確認していきましょう。

仲介による不動産売却の方法

仲介とは、前項でご紹介したように不動産会社と媒介契約を締結して不動産売却する方法のことです。
買主になるのは一般の方が中心で、居住用の土地や建物の売却に向いています。
売却価格は周辺の価格相場になることが多く、買主との交渉によって実際の売却価格を決定します。
仲介の注意点
仲介の場合、売却活動が長引く恐れがあるのが注意点です。
売却活動にかかる期間は3か月程度と言われていますが、半年や1年以上かかるケースも少なくありません。
売れない期間が長引くようであれば、売り出し価格や条件などの見直しが必要になることもあるでしょう。

買取による不動産売却の方法

買取とは、不動産会社が買主となる売却方法のことです。
不動産会社が提示する買取価格に納得すれば、すぐに不動産売却できる特徴があります。
売却活動にあまり時間をかけたくない方や、ご近所に気付かれずに不動産売却したい方におすすめの方法です。
買取の注意点
不動産会社は、買い取った物件をリフォームやリノベーションして再販売することを目的としています。
そのため買取価格は、相場よりも1割～3割程度低くなることが多いようです。
またすべての物件が対象になっているとは限らないので、買取対象であるかどうか事前に確認する必要があるのでしょう。
なお注意点として、買取をおこなっていない不動産会社もあります。
そのため仲介と買取のどちらにするか迷っている方は、双方に対応している不動産会社へ価格査定を依頼するのがおすすめです。

まとめ

不動産を売却するなら知っておきたい注意点をご紹介しました。
相続をともなうケースでは、通常の売買とは異なる注意点もあります。
そこで不動産売却をご希望の方は、なるべく早く不動産会社へ相談するのがおすすめです。
株式会社LIFE　DOORでは、三重県津市を中心に松阪市、鈴鹿市で価格査定依頼を受け付けております。
仲介と買取のどちらにするかでお悩みの方も、お気軽にご相談ください。