不動産の任意売却とは？メリット・デメリットや流れを解説

さまざまな事情により、不動産の住宅ローンの返済が難しくなってしまうことは珍しくありません。
通常の売却で住宅ローンを返済しきれない場合は、競売にかけられる前に任意売却の検討をおすすめいたします。
この記事では、任意売却とはなにかと、そのメリットとデメリット、また、任意売却する際の流れについてご説明いたします。
三重県津市や松阪市、鈴鹿市で住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひご参考にしてください。

不動産の任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンを契約している金融機関に特別な許可を得て不動産を売却することです。
ここでは任意売却とはなにかと、通常の売却や競売との違いを解説いたします。

任意売却の概要とは

住宅ローンや固定資産税の支払いが困難で、滞納が続いてしまっている場合に検討されるのが任意売却です。
売却金額が住宅ローン残債よりも少なく、完済することが難しい場合は、金融機関の許可を得てから不動産を任意売却することになります。
自己破産されてしまうと債務者である金融機関としても困るため、なるべく高い金額で任意売却して返済に充てることは金融機関にとってもメリットがあります。

一般的な不動産売却と任意売却の違い

通常は、抵当権を抹消しなければ不動産を売却することができません。
抵当権とは住宅ローンを契約する際、債務者がその不動産を担保とするために設定するものです。
これにより住宅ローンの返済が滞ったときに、債権者は不動産を競売にかけて未回収債権の一部または全部を回収することができます。
抵当権が設定されている限り、たとえ持ち主であっても自由に売却することはできず、抵当権を抹消するには住宅ローンを完済するしかありません。
つまり、売却金額に手持ちの資金を合わせても住宅ローンを完済できない場合は、一般的な手段で不動産を売却することはできないということです。
それに対し、抵当権が残っていても売却できる方法が任意売却です。

競売と任意売却の違い

住宅ローン返済の滞納が続いた場合、そのままでは不動産は競売にかけられることになります。
任意売却では金融機関と相談しながら金融機関と協議しながら売却を進めることができますが、競売では裁判所に決定権があり、自分の意思は反映されません。
さらに競売での売却金額は市場価格の7割ほどと低い金額になり、売却後は残債の一括返済が求められます。
不動産の所有者にとって、競売のほうが任意売却よりもかなり厳しい条件となるため、競売にかけられる前に任意売却することをおすすめします。

不動産の任意売却に関するメリットとデメリット

ここでは、任意売却に取り掛かる前に知っておきたいメリットとデメリットをご紹介いたします。

任意売却のメリット

任意売却のメリットには以下のような点が挙げられます。

• 市場価格に近い売却金額で売れる
• 周囲に任意売却であることを知られない
• 支払いきれなかった残債は分割で返済できる
• 持ち出し金がなく売却できる

任意売却では一般の購入希望者に多く働きかけ、なるべく良い条件で購入されるように売却活動をすることができます。
そのため、任意売却は市場価格に近い金額での売却が可能です。
次章でご説明するように、任意売却の売却活動は一般的な売却とそれほど変わらないため、周囲に任意売却であることを知られる心配もありません。
売却代金でも支払いきれなかった住宅ローンの残債は、金融機関と相談して分割払いにしてもらうことができます。
無理のある返済金額には設定されないため、毎月の支払い負担は軽減されるでしょう。
さらに、売却にかかる諸費用や引っ越し資金は、金融機関と交渉すれば売却代金から差し引くことができる可能性があります。
一般的な売却ではまとまった金額が必要ですが、任意売却ではお金の持ち出しがなく売却できるのも大きなメリットです。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリットは以下のとおりです。

• 精神的な負担が大きい
• 信用情報機関に登録される
• 連帯保証人の同意が必要

任意売却をするためには、住宅ローンの返済を数か月滞納し続けていることが前提条件となります。
その間は自分が債務者からの頻繁な督促を受けるだけでなく、連帯保証人にも同様の請求がいくことになります。
この期間には精神的な負担を重く感じることになるでしょう。
さらに、滞納が3か月続けば個人の信用情報にその事実が登録され、いわゆる「ブラックリストに載る」という状態になる可能性があります。
そうすると、5年から10年ほどはクレジットカードや新しいローンの審査にはとおりにくくなるでしょう。
「任意売却をするとブラックリストに載る」というわけではなく、「住宅ローンを滞納するとブラックリストに載る」という点は理解しておきましょう。
また、連帯保証人の同意がなければ任意売却をすることはできません。
しかしそのままでは不動産は競売にかけられることになり、連帯保証人の給料なども差し押さえられることが考えられます。
このような点を説明し、連帯保証人の同意が得られるように説得しなければいけません。

不動産を任意売却する際の流れ

ここでは不動産を任意売却する際の流れについてご説明いたします。
任意売却は以下の流れで進むのが一般的です。

• 不動産会社からの査定結果とローン残債の確認をする
• 任意売却をすることに対して金融機関の同意を得る
• 売却活動をおこなう
• 売買契約・決済・引き渡しをおこなう
• 残債への対応をおこなう

それぞれの流れについてご説明いたします。

1. 不動産会社からの査定結果とローン残債の確認をする

まずは住宅ローンがいくら残っており、不動産がいくらで売却できそうかを確認します。
もし売却価格が高く、売却代金で住宅ローンを完済できそうであれば、任意売却以外の方法も検討できます。
なるべく査定結果に狂いがでないよう、任意売却も取り扱っていて信頼できる不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。

2. 任意売却をすることに対して金融機関の同意を得る

任意売却をする可能性があるなら、売却計画を持って金融機関と交渉しましょう。
任意売却するためには売却価格などの詳細な条件についても金融機関からの同意が必要です。
金融機関からの合意を得るためには、現実的でありながらなるべく高い売却価格の設定が必要です。
ここでも不動産会社の立てるプランが重要となります。

3. 売却活動をおこなう

売却活動は不動産会社がおこないます。
一般的な売却と内容は変わらず、広告を出して広く購入希望者を募ります。
売主としては、内覧への対応が必要です。

4. 売買契約・決済・引き渡しをおこなう

買主が見つかったら売買契約を結びます。
その後決済と物件の引き渡しをおこない、不動産の売却自体は完了です。

5. 残債への対応をおこなう

売却代金で返済しきれなかった住宅ローン残債への対応をおこないます。
金融機関との交渉の際に決めておいた返済金額を支払っていき、完済を目指しましょう。

まとめ

不動産の任意売却とはなにか、メリットとデメリットや、一連の流れをご説明いたしました。
住宅ローンの返済が重い負担となっている場合、任意売却によって事態が好転することも多いです。
「株式会社LIFE　DOOR」は、三重県津市を中心に松阪市や鈴鹿市で任意売却などの不動産売却を取り扱っております。
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